Как оценить недвижимость, оценка стоимости объекта

Умение дать грамотную оценку недвижимости очень важный навык успешного риэлтора. В данной статье мы рассмотрим основные факторы влияющие на цену объекта и изучим основные метоты и подходы к оценке недвижимости.

Какие факторы влияют на стоимость недвижимости?

Варьирование стоимости при оформлении сделок с недвижимостью зависит от ряда факторов, проявляющихся на всех стадиях процесса её оценки. Эти факторы относят к трем уровням, и их влияние может происходить одновременно:

1. Региональный уровень — косвенно влияет на процессы, происходящие на рынке с недвижимостью. Этот уровень не связан с определенным объектом недвижимости.

2. Местный уровень — степень влияния факторов местного значения, например, в масштабах города или района. Этот фактор напрямую связан с объектом недвижимости, сравнительным анализом похожих объектов и сделок, осуществленных с ними.

3. Непосредственное окружение — влияние факторов, обусловленных характеристиками этого объекта недвижимости.

Какие действия должен предпринять оценщик? Все факторы он должен изучить и учесть последовательно, а затем:

  • установить воздействие каждого из факторов на окончательную цену;
  • совокупное влияние указанных факторов;
  • вынести обоснованный общий вывод о стоимости недвижимости.

Первый, региональный уровень содержит 4 вида факторов:

1. Экономические (ситуация экономики на местном уровне, в регионе и стране, финансовое положение предприятий, обеспеченность населения, уровень занятости и доходов, число выставленных на продажу объектов недвижимости, затраты на проводимые работы, налоги).

2. Социальные (изменение образовательного уровня, уровня и стиля жизни, численности населения, уровня преступности, культуры, отношений с окружающими, чувства собственности).

3. Физические (природные ресурсы, климатические условия, топография, рельеф, почва, источники сырья, сейсмические факторы, экология).

4. Политические (безопасность и политическая стабильность, льготы, финансовая и налоговая политика, СНИП, услуги служб муниципалитета, совершенство законодательства, лицензирование деятельности).

Подходы, принципы и методы, применяемые к оценке стоимости недвижимого имущества

К оценке объектов недвижимости применимы 3 общепринятых подхода с индивидуальными методами, процедурами и приемами установления стоимости объектов собственности:

  • Доходный;
  • Рыночный;
  • Затратный.

Доходный подход

Главный принцип этого подхода — ожидание. Покупатель (инвестор) объекта недвижимости приобретает его, желая в будущем иметь прибыль от использования. Недвижимость — источник дохода. В этом главное преимущество данного вида подхода по сравнению с двумя остальными. Недостаток один — этот подход основан на прогнозируемых данных.

Рыночный подход

Метод рыночного подхода применим, когда известна информация о сделках с подобными объектами недвижимости, сопоставимыми по местоположению, размеру и назначению.
Данный подход опирается на сравнении:

  • предложений и спроса;
  • замещения, если покупатель не намерен платить за имущество цену, превышающую стоимость приобретения подобного имущества;
  • вклада в недвижимость (ремонт и т.д.)

Рынок российской недвижимости непрозрачен, в этом основная трудность применения метода рыночного подхода. Часто реальная цена сделок с недвижимостью неизвестна, поэтому при проведении оценки учитывают цены выставленных на продажу объектов.

Затратный подход

Такой подход сформирован на сравнении затрат по возведению объекта недвижимости с ценой сравниваемого или оцениваемого объекта, то есть инвестор (покупатель) не оплатит за объект сумму, превышающую ту, которая будет потрачена на приобретение участка для застройки и возведение сходного по качеству и назначению объекта без задержек. Затратный подход уместен преимущественно при оценке недавно сданных объектов в эксплуатацию.

Собранные данные обрабатываются, на этом этапе вносится корректировка, данные уточняются и дополняются. Данные, имеющие неустранимые сомнения в достоверности или полноте собранной информации отбрасываются.

Стоимость земельного участка производится отдельно от оценки стоимости недвижимости, расположенной на нем.


Рекомендуем также почитать


Comments are closed.