Через сколько времени квартиру можно продать без налога

Сколько должна быть квартира в собственности для продажи без налога

Приобретение собственного жилья для большинства людей является важным этапом в жизни. Однако бывают ситуации, когда в скором времени после получения прав на жилье появляется возможность или потребность в его продаже. С покупкой и продажей недвижимости связано довольно много тонкостей, которые прописаны в различных законодательных актах. Рассмотрим более подробно, через сколько лет можно продать квартиру без налога.

Можно ли избежать уплаты налога при продаже квартиры

Недвижимость, вроде квартиры, очень часто попадает в собственность не только путем покупки. Речь идет о выигранной квартире, подаренной, но чаще всего она достается в наследство от родственников.

Если к моменту получения прав на новую собственность у людей уже есть жилье, которое их полностью устраивает, многие наследники нередко сразу начинают думать о продаже нового имущества. В такой ситуации люди очень часто хотят продать квартиру без налога. Но проблема в том, что был принят закон, который касается налогов на продажу недвижимости. Из-за него быстро проводить подобные операции довольно затруднительно.

Создавался закон о минимальном предельном сроке владения объектом недвижимого имущества довольно давно. Тогда ситуация в стране в целом была довольно спокойная и стабильная, особенно в финансовом плане. Именно поэтому, для того чтобы избежать спекулятивных наценок на недавно купленное имущество со стороны недобросовестных лиц, был принят закон, по которому недвижимость сначала должна пробыть определенный период времени во владении физического или юридического лица. После этого можно будет продать квартиру без дополнительных налогов.

Для обычных людей, которые не очень часто покупают и продают жилье, данный закон работал просто идеально. Вместе с ним можно было спокойно вкладывать средства в недвижимое имущество, после чего, при желании, через 3 года спокойно продать и не уплачивать при этом дополнительные налоги.

Позже часть этих правил изменилась, но суть осталась прежней – можно продать квартиру сразу и уплатить налоги, или же пройти «период охлаждения имущества» и сохранить часть своих финансов. Сделать это можно простым путем – подождать или же воспользоваться определенными моментами в законодательстве, которые помогут вам вернуть часть или все уплаченные при продаже налоги.

На что влияет срок нахождения жилья в собственности

После покупки или получения прав на недвижимость начинается условный «период охлаждения», во время которого продажа недвижимости становиться менее выгодной для человека с финансовой точки зрения. Если же говорить условно о сроке владения недвижимостью физическим лицом, тогда это время не играет никакой роли. Но есть определенные тонкости в этом вопросе, от которых зависит то, можете ли вы спокойно продавать недвижимость в этот период.

До начала 2016 года «период охлаждения» составлял три года, но с 1 января 2016 его изменили. С того момента правила стали немного жестче, уже нужно ждать 5 лет с момента получения прав на недвижимость, чтобы потом продавать ее без дополнительной уплаты налогов. Несмотря на это, налог при продаже можно:

  • значительно снизить;
  • вернуть его из своих доходов.
Как рассчитать срок владения

Правильно рассчитать срок владения

Как рассчитать срок владения

Для того чтобы определить, попадает ли ваша квартира под дополнительные налоги на продажу, сначала нужно рассчитать срок владения. Сразу стоит уточнить, что этот пункт не нужен людям, которые владеют имуществом больше 5 лет, но будет полезен тем, кто не уверен в том, набрался ли этот срок.

Для этого нужно рассмотреть разные ситуации с тем, как имущество попало в ваше владение. Первый из сценариев самый простой и обычный – через договор купли-продажи. Процедура довольно простая – вы подписываете с продавцом договор купли-продажи, после чего вы становитесь владельцем квартиры. Теперь поговорим о том, через сколько лет можно продать эту квартиру.

Для этого мы рассмотрим простой пример. В марте 2014 года вы купили квартиру у ее прошлого владельца. В это время был оформлен стандартный договор купли-продажи. Но на нем все не заканчивается, ведь после этого вам нужно еще получить свидетельство о праве собственности. Его вам, например, выдали, как это обычно бывает, через несколько месяцев — в августе того же 2014 года.

Вопрос следующий – можете ли вы в мае 2017 года продать свою квартиру без уплаты налогов с продажи? Нет, не можете. Либо вам нужно будет платить налог, либо просто подождать еще несколько месяцев. Все потому, что официально вы становитесь владельцем не в момент продажи квартиры, а в момент регистрации имущества на ваше имя государственным органом. В нашем случае это произошло в августе 2014 года, а потому вам нужно ждать того же числа 2017 года для того, чтобы продать свою квартиру, но при этом не платить налоги с продажи.

Второй пример для похожей ситуации. Квартира была куплена вами 15 января 2016 года. Документы о регистрации имущества на ваше имя были выписаны 15 апреля 2016 года. Когда можно продавать квартиру без уплаты налогов на продажу?

В этом случае вам нужно будет ждать уже целых 5 лет, ведь с 1 января 2016 года «период охлаждения» имущества был увеличен на 2 года, а потому о налогах можно переставать беспокоиться с 15 апреля 2021 года.

Еще стоит рассмотреть вариант со строительством дома. В этом случае ситуации бывают двух типов:

  • в первом случае вы имеете или покупаете собственный участок, на котором потом строится ваш дом;
  • во втором случае вы покупаете квартиру в доме, который только начал строиться, или начало его строительства еще впереди.

Важно знать, на что нужно обращать внимание в этих случаях. Прежде всего, владение участком земли не имеет никакого отношения к строительству и правам на дом – вы становитесь его владельцем в момент окончания строительства, когда вы оформляете его, как собственную недвижимость. Поэтому землей вы можете владеть хоть 10 лет, на ситуацию это не влияет.

Важно знать нюансы покупки квартиры, которая еще официально не сдана в эксплуатацию. Через обычную покупку или при помощи кредита с ипотекой можно спокойно приобретать недвижимость, которая еще не начала строиться. В это время заключается договор купли-продажи, о котором мы уже говорили ранее. Однако он является документом, подтверждающим обязательства застройщика перед вами предоставить вам имущество в определенные сроки.

Непосредственно владение начинается с момента сдачи квартиры в эксплуатацию, после чего вы становитесь ее официальным собственником и уже отсюда пойдет отсчет трех или пяти лет для «охлаждения недвижимости».

Одной из самых частых проблем является уплата налогов с продажи имущества, которое досталось в наследство. В этом случае правила немного отличаются от обычной купли-продажи. Все потому, что недвижимость принадлежит официально только живым физическим лицам, поэтому в момент смерти имущество меняет своего владельца.

Например, если ваш родственник умер 21 сентября 2015 года, а вы получили документы на владение квартирой 10 января 2016 года, владельцем вы являлись именно с сентября. В этом случае нужно будет ждать всего 3 года. Но есть и исключения. Все, что мы описали, касается лишь непосредственных родственников, но с браком ситуация немного другая. Если вы в браке с супругом приобрели квартиру, а он позже умер, вы станете единоличным владельцем квартиры лишь после окончания оформления всех документов, а не в день признания его смерти.

Уплата налогов

Рассмотрим, как можно уменьшить налоги с доходов при продаже квартиры, находящейся в собственности менее трех или пяти лет. В стандартных условиях, продавая квартиру за 4 миллиона рублей, вам нужно будет выплатить в государственный бюджет 520 тыс. рублей в виде налогов, если квартирой вы владеете меньше трех или пяти лет, в зависимости от времени, когда вы стали ее собственником. Речь идет о стандартном налоге в 13% на любые доходы физических лиц, которые действуют в нашей стране.

У вас может быть возможность уменьшить налоги на расходы. Такой вариант подойдет любому человеку, который может представить доказательства расходов. Подойдет это людям, которые самостоятельно купили квартиру за реальную цену без разных теневых схем.

Вернемся к нашему примеру. Этот сценарий вам идеально подойдет, если, допустим, вы годом ранее купили ту же квартиру за 3,5 миллиона рублей и у вас все это задекларировано и есть соответствующие документы. В итоге вам нужно будет заплатить налоги только на полмиллиона разницы в цене, а это порядка 65 тыс. рублей. Такой схемой пользуются разные крупные риелторы, которые покупают недвижимость, а позже продают ее дороже – просто уплачивают налоги на свои доходы. Никаких ограничений в течение года на данную схему нет, ведь все происходит чисто и законно.

Далее идет сценарий, при котором вы получаете имущество в наследство. Предыдущий вариант нам здесь уже не подходит, ведь невозможно доказать расходы, а потому налоги уплачиваются в полной степени. Но в этой ситуации тоже есть выход.

Раз в год свои доходы можно уменьшить на 1 миллион рублей. Другими словами, этот миллион можно отнять из стоимости квартиры, тем самым уменьшить налоги – идеально подходит для имущества, которое стоит примерно миллион, но квартиру за эту сумму найти очень сложно.

Еще можно сделать налоговый вычет. Такой вариант подходит лишь для тех, кто покупал квартиру, а не получал ее через унаследование, подарок или долг. Лучше всего комбинировать данный вид с первым способом:

  1. Уменьшаем свои доходы.
  2. После этого делаем налоговый вычет.
  3. Предел в этом случае 1 миллион рублей, который вы при этом должны выплатить в качестве налогов, то есть ваши доходы в течение года должны составлять порядка 10 миллионов рублей.

Если жилье приобретено до 1 января 2016 года

До 2016 года другим был не только период «охлаждения имущества», но и система налогообложения. Как и сейчас, можно было воспользоваться налоговым вычетом или уменьшением доходов, которое привязывалось к стоимости покупки и стоимости продажи.

Были те же 13%, что и сейчас, но не учитывалась кадастровая стоимость, то есть можно было официально поставить любой ценник, который вы захотите, тем самым уменьшив и свои налоги, и налоги покупателя. Естественно, огромное количество людей постоянно пользовались этой брешью в законодательстве и скрывали свои доходы и расходы.

Если жилье приобретено после 1 января 2016 года

Начиная с 2016 года, подобные махинации перестали работать. Все потому, что цену на недвижимость нельзя было ставить ниже 70% от ее кадастрового значения, которое уже определяет государство или доверенная служба. Если же вы устанавливаете цены ниже, например, чтобы быстрее продать имущество, все равно нужно будет выплатить налог на эти же 70% от кадастровой стоимости квартиры.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.