Как поделить квартиру в ипотеке при разводе или отказаться от нее

Налог на квартиру по завещанию

Ипотечная квартира при разводе часто становится камнем преткновения между супругами. Делить приходится не только недвижимость, но и долг. При этом варианты раздела существенно ограничиваются кредиторами, законодательством и контролирующими органами.

Раздел имущества при разводе

При разделе собственности супругам приходится придерживаться норм семейного и гражданского права. Закон устанавливает, что муж и жена на законных основаниях делят только общее имущество. К таковому относят все объекты собственности, приобретенные супругами за время официального брака на средства из общего семейного бюджета.

Личные вещи и частная собственность каждого разделу не подлежат даже, если они приобретены в браке. Разделить собственность можно следующими способами:

  1. Составив соглашение о разделе. Данный вариант подходит супругам, у которых отсутствуют противоречия относительно принадлежности имущества. В таком случае они договариваются друг с другом, составляют соглашение, в котором распределяют доли в имуществе в любых пропорциях.
  2. В судебном порядке. Наиболее распространенный способ раздела имущества – судебное решение. Если супругам не удается договориться полюбовно, один из них подает исковое заявление о разделе. В таком случае, за редким исключением, имущество будет разделено поровну.

Кроме имущественных объектов разделу подлежат и общие долги. Например, невыплаченный банковский заем. Сложней всего в процессе развода делить объекты, которые находятся в залоге у банка, т.к. по ним до конца не погашен кредит. Это значит, что никаких регистрационных действий с таким жильем осуществлять нельзя без согласия кредитора. Плюс, начиная делить квартиру в ипотеке, необходимо помнить, что потребуется разделить и оставшийся долг. В таком случае процедура будет иметь свои особенности и ограничения.

Ипотечный кредит предоставляется на длительный срок. Как правило, это – 10 лет. Естественно, что за такой промежуток времени в жизни семейной пары могут произойти серьезные изменения. В том числе и развод. Поэтому большинство банков включает данное условие в текст кредитного договора, оговаривая возможный вариант дальнейших выплат.

Раздел ипотечных квартир, за которые не погашен долг, может осуществляться следующими способами:

  1. Бывшие супруги продолжают совместно платить кредит. По окончанию выплат квартира переходит в их совместную или долевую собственность. Далее недвижимость делится по закону или по соглашению между сторонами.
  2. Общий банковский счет супругов закрывают и на обоих формируют индивидуальные счета. Остаток по долгу делят между сторонами. Далее каждый выплачивает свою часть долга самостоятельно. После окончания выплат квартира переводится в долевую собственность и делится между супругами согласно действующему законодательству.
  3. Один из супругов отказывается от своих прав на квартиру и обязательств по дальнейшей выплате долга. Второй супруг далее производит платежи банку самостоятельно и по завершению становится единоличным владельцем квартиры. При этом он обязан отказавшейся стороне выплатить денежную компенсацию, размер которой составит половину суммы, уже внесенной в качестве платежей по кредиту.
  4. Квартиру выставляют на торги. Это может сделать сам банк или супруги с разрешения банка. Вырученными денежными средствами погашается остаток долга по кредиту, а остаток суммы делится в установленных долях между супругами.

В ряде случаев выбор варианта будущего погашения долга и раздела квартиры в ипотеке существенно ограничен. Например, это касается ситуаций погашения кредитного долга за счет средств материнского капитала. В таком случае супругам придется полностью выплачивать кредит. Выставить квартиру на торги не получится. А после окончания выплат такая недвижимость будет в равных долях поделена между всеми членами, которые официально значились в семье владельца материнского сертификата на момент оформления договора ипотечного кредитования.

Какое наследство облагается налогом

Порядок действий процедуры

Порядок действий

Процедура раздела квартиры, приобретенной в ипотеку, может иметь существенные различия. Ее допустимо разделить на основании договоренности или через суд. Вопрос раздела квартиры супруги могут регламентировать даже до вступления в брак условиями брачного контракта. При реализации любого из способов действует главное правило: стороны обязаны уведомить кредитора о произошедшем разводе и оговорить дальнейшие действия по выплате долга.

Если банк поставлен в известность, стороны могут составлять соглашение о разделе. Такой вариант наиболее приемлем, если раздел имущества затрагивает не только ипотечное жилье, но и иные объекты. При этом сами супруги не имеют разногласий относительно их будущей имущественной принадлежности.

Если договориться относительно будущего распределения собственности супругам не удается, они подают исковое заявление в суд. Такой вариант приемлем, если стороны имеют разногласия относительно раздела ипотечной квартиры не только между собой, но и с банком.

Уведомление банка

Все заемщики обязаны сообщать банку о существенных изменениях своей жизни, будь то финансовые перемены или семейные. Это правило касается также предстоящего или свершившегося развода. Особенно, если супруги выступают в качестве созаемщиков или один из них является поручителем по кредиту.

Даже если квартира в ипотеку была оформлена до брака, а выплаты на момент развода еще не закончились, уведомление обязательно. Это касается и тех ситуаций, когда долг погашается из личных средств только одного из супругов.

Варианты раздела имущества

Поделить квартиру при разводе, в том числе и ипотечную, можно несколькими способами. Их выбор зависит от условий банка, желания заемщиков и российского законодательства. Важную роль сыграет размер оставшегося долга и возможность найти компромисс между супругами.

Продажа квартиры и погашение задолженности

Продажа квартирыРаздел ипотечной квартиры посредством ее продажи используется чаще в том случае, если бывшие супруги оформили кредитный договор недавно и выплатили по нему малую часть. Плюс далее считают нецелесообразным иметь совместное имущество. В таком случае квартиру выставляют на торги.

С согласия банка сделать это могут и сами заемщики. В таком случае квартира будет продана с обременением, т.е. покупатель приобретает кроме квартиры долговые обязательства перед банком. На такую сделку граждане соглашаются редко. Только при очень выгодных условиях.

Чаще квартиру на торги выставляет банк. Ему нет нужды заботиться о достойной стоимости объекта. Важно вернуть недополученные денежные средства. Вырученной суммой закрывается вся задолженность перед кредитором на момент продажи. Если денежные средства остаются, их возвращают заемщикам. Раздел средств осуществляется в зависимости от размера предполагаемых долей в имуществе.

Разделение платежей

Если бывшие супруги желают погасить ипотечный долг, а затем произвести раздел квартиры, но при этом не имеют возможности или желания контактировать друг с другом в период выплат, они могут разделить имеющийся банковский счет и платежи.

Кредиторы используют такой вариант редко. Как правило, если оба супруга имеют высокую платежеспособность. Иначе для банка этот вариант может обернуться существенными проблемами. Например, одна сторона добросовестно завершит выплаты, а у второй возникнут серьезные задолженности.

В таком случае к определенному моменту возникает ситуация, когда часть квартиры уже можно оформить в собственность одного заемщика, а вторая остается в залоге у банка.

Если же обе стороны добросовестно погашают долговые платежи, по завершению квартира переходит в долевую собственность бывших супругов. Далее они ее делят на основании законодательства.

Отказ одного супруга от прав на недвижимость

Если одна сторона не хочет или не может после развода участвовать в погашении долга перед банком, у нее имеется право отказаться от своей доли в ипотечной квартире. В таком случае вторая сторона может принять все долговые обязательства на себя и дальше осуществлять платежи самостоятельно.

По окончанию выплат квартира становится собственностью того супруга, который выплачивал остаток долга по кредиту. Вторая сторона может претендовать на денежную компенсацию. Размер ее будет равен половине суммы, которая была внесена в качестве платежей за время официального брака до момента отказа от части обязательств.

Если есть дети

Наличие несовершеннолетних детей у заемщиков уменьшает количество вариантов раздела ипотечной квартиры при разводе. В качестве факторов, которые могут усложнить процедуру, рассматривают:

  1. Использование средств материнского капитала для погашения долга.
  2. Если дети выступают в качестве совладельцев.
  3. У семьи отсутствует другая жилплощадь, где могут проживать несовершеннолетние дети.

Ипотека при разводе, если у пары имеются несовершеннолетние дети, делится только по согласованию с органами опеки и попечительства. На проведение любой сделки потребуется получать их согласие. Как правило, для бывших супругов оставляют один вариант: погасить долг, а затем разделить квартиру согласно установленным долям и законодательству.

Военная Ипотека

Оформление военной ипотеки

Если оформлена военная ипотека

Основной принцип военной ипотеки в том, что долг перед банком погашает государство. Поэтому раздел ее между супругами невозможен, т.к. приобретенное жилье нельзя считать общим имуществом, если на него не расходовались средства из семейного бюджета.

Но в этом правиле имеется несколько исключений. Сумма, выделяемая по программе военной ипотеки, имеет ограничения (ФЗ РФ № 117 от 20.08.2004). В ряде регионов квартиры стоят дороже. Поэтому часть ипотечного кредита может быть погашена за счет средств семейного бюджета. В таком случае супруг, который не является официальным владельцем ипотечной квартиры, может претендовать на долю в ней. Размер ее будет равен половине суммы, которую выплатили сами супруги, а не государство.

Закон не запрещает использовать для погашения долга перед кредитором средства материнского капитала. При военной ипотеке, в частности. В таком случае каждому из супругов и всем детям, которые были у владельца материнского капитала на момент его выдачи, предоставляются равные доли в ипотечной квартире. При этом не имеет значения, какая часть средств материнского капитала была в нее вложена.

Если ипотека оформлена до брака

Личное имущество согласно российскому законодательству не делится. Поэтому квартиры, купленные до брака, остаются собственностью тех лиц, которые их покупали и после развода. Если долг по ипотечной квартире был полностью погашен до свадьбы, разделом этой квартиры заниматься в суде не будут. Исключение составляют ситуации, при которых приобретенная до свадьбы квартира была существенно улучшена в период брака на средства из общего семейного бюджета. В таком случае сторона, которая не является владельцем, может претендовать на долю в квартире, равную половине стоимости работ по улучшению жилища.

Когда ипотека оформлена до брака, но выплаты по ней продолжались после свадьбы, супруг владельца может претендовать на долю в недвижимости, которая стоит половину суммы, внесенной в качестве банковских платежей в период существования брака. Исключением будут ситуации, когда долг погашался за счет личных средств владельца, например, суммой вырученной от продажи личного автомобиля, купленного до брака.

Другие варианты раздела

Поделить ипотечную квартиру, за которую не погашен долг, бывает очень сложно. Например, раздел однокомнатной квартиры, с большей долей вероятности, закончится ее продажей и дележом денежных средств.

Иногда, если позволяет планировка, недвижимость делят в натуре. Т.е. оба супруга продолжают в ней жить изолированно. Такая ситуация возможна при наличии изолированных входов и канализационных систем. А долг по кредиту выплачивают совместно или каждый сообразно своей доли.

Если долг на момент развода небольшой, банк может предложить сторонам погасить кредит досрочно. В таком случае супруги станут владельцами недвижимости и далее разделят ее по закону или по соглашению.

Разделить квартиры, находящиеся в ипотеке, бывает очень сложно. Все шаги должны быть согласованы с банком и российским законодательством. Плюс необходимо учитывать, что после развода стороны могут оказаться в неравном материальном положении. Наличие несовершеннолетних детей в таком случае уменьшает количество возможных вариантов действий.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.