Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке

Если заемщикам требуется реализовать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, необходимо получение разрешительных документов. Потребуется задействовать контролирующие органы и сотрудников банка. Просто самостоятельно провести сделку и представить ее как совершенный факт не разрешается.

Особенности продажи квартиры с материнским капиталом

Начиная с 2007 года, государство предоставляет семьям, в которых был рожден или усыновлен второй ребенок денежные средства, именуемые материнским капиталом. Выплата эта имеет целевой характер и может быть потрачена на ограниченное количество целей. За расходованием денежной суммы следят контролирующие органы. Все сделки проверяются представителями ПФР, т.к. выплата проводится через Фонд. Часть сделок контролируется представителями органов опеки и попечительства. При определенных ситуациях задействуются представители Прокуратуры.

Порядок расходования средств и перечень возможных целей представлен в ФЗ РФ № 256 (от 29.12.2006). Как показывают статистические данные, большинство семей расходуют предоставляемый материнский капитал на улучшение жилищных условий. Сделать это можно следующими способами:

  1. Приобрести жилье посредством сделки купли-продажи.
  2. Реконструировать имеющееся жилище.
  3. Приобрести жилую недвижимость, заключив с банком договор ипотечного кредитования.

Купить в ипотеку квартиру с использованием маткапитала несложно при наличии небольшого источника дохода. А вот продать такую квартиру намного трудней. Особенно, если ипотечный кредит не погашен.

Закон не накладывает запрет на такой вид сделок. Но ставит серьезные ограничения, которые значительно уменьшают шансы. При продаже квартиры, находящейся в залоге у банка, необходимо испрашивать разрешение на сделку у самого банка. А при реализации недвижимости, в которую вложены средства материнского капитала – получать разрешение у органов опеки. Получается, что в такой ситуации необходимо согласие обеих этих структур.

Органы опеки при непогашенном ипотечном кредите выдают их редко. Только при наличии серьезных сопутствующих обстоятельств. Например, если в семье рождено и усыновлено еще несколько детей, и нужно более просторное жилище. Или при необходимости переезда семьи в другой город.

Сам банк тоже предоставляет согласие для продажи такой квартиры с большой неохотой. Плюс встанет вопрос, кто будет выступать в качестве реализатора. Если это будет сама многодетная семья, ей потребуется еще найти покупателя, который согласится приобрести жилье с обременением. Ведь ипотечную квартиру нельзя перевести в собственность, пока не погашен долг перед банком. Для этого покупателю необходимо предложить очень выгодные условия.

Если в качестве продавца будет выступать банк, то в его обязанности не входит поиск наиболее выгодного покупателя, который предложит высокую цену за квартиру.

При условии, что все согласия будут получены и квартиру в ипотеке продадут, родителям потребуется далее отчитываться перед органами опеки и попечительства по поводу приобретенной взамен квартиры. Покупка недвижимости с использованием материнского капитала автоматически означает, что все члены семьи, включая несовершеннолетних детей, становятся ее собственниками. Собственность детей не может стать собственностью родителей. Ее объем разрешено посредством различных сделок увеличивать, но не уменьшать. Соответственно после продажи квартиры с материнским капиталом родители обязаны предоставить в собственность своим детям доли в недвижимости, размер которых будет не меньше утраченных.

Плюс если этого не сделать, ставится под сомнение факт целевого расходования выделенного материнского капитала. И сделка может быть расторгнута в судебном порядке по инициативе органов опеки или прокуратуры. Выплата будет изъята, и материнским капиталом далее семья воспользоваться не сможет.

Требования при продаже

Требования при продаже имущества

Требования при продаже

Если предварительные вопросы согласованы, продать квартиру с невыплаченным до конца ипотечным долгом можно следующими способами:

  1. Заемщик находит покупателя, с которым заключает предварительный договор о предоставлении предоплаты. Размер ее может быть равен сумме оставшейся банковской задолженности. Далее заемщик погашает свой долг перед банком, оформляет квартиру в долевую собственность и после уже продает, заключив договор купли-продажи.
  2. Между тремя сторонами: банком, заемщиком и покупателем заключается договор о переводе ипотечного кредита на иное лицо. В таком случае покупатель будет должен на определенных банком условиях далее погасить остаток долга и передать оговоренную денежную сумму заемщику. Она не обязательно должна быть равна уже выплаченной в пользу банка сумме.
  3. Продажей квартиры занимается банк, который взимает дополнительно еще и комиссию за пользование услугами. Такой вариант сделки выгоден покупателю и нерентабелен для заемщика.

Банку при любом варианте сделок необходимо вернуть затраченные средства и получить гарантии, что остаток по ипотечному кредиту будет погашен. Поэтому к покупателю будут предъявляться стандартные требования, какие предъявляют заемщикам. Это касается гражданства, возраста и наличия официального дохода.

Параллельно заемщику потребуется найти новую квартиру, которая по своим техническим характеристикам будет не хуже продаваемого ипотечного жилья. Плюс ее площадь должна быть такова, чтобы каждый из детей мог получить в ней долю не меньшую, чем у него была бы в ипотечной квартире. Уменьшение долей допускается только в одном случае: если технические характеристики нового жилья будут значительно лучше, чем характеристики отчуждаемой недвижимости.

Это значит, что заемщику потребуется собирать документацию относительно приобретаемого жилья, заручаться согласием ее собственника и представлять все требуемые документы органам опеки. Затем проводить сделку и еще раз представлять документацию, подтверждающую факт ее осуществления.

Разрешение органов опеки

Если семья решила по каким-то причинам продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, необходимо в первую очередь обратиться в органы опеки и попечительства и запросить перечень запрашиваемых для получения разрешения документов.
Затем собрать нужный пакет и обратиться в органы опеки еще раз.

Разрешение органов опеки

Документы необходимые для продажи квартиры

Необходимые документы

При продаже квартиры, купленной в ипотеку, от заемщика потребуются следующие документы:

  1. Общегражданские паспорта обоих родителей, если они состоят в браке и состояли на момент рождения ребенка и оформления ипотечного кредита. Если нет, то только паспорт владельца сертификата.
  2. Документы, подтверждающие гражданское состояние родителей. Это: свидетельство о регистрации брака или о расторжении брака, если владелец сертификата на получение материнского капитала состояла в браке на момент оформления этого сертификата.
  3. Удостоверения личности всех детей, которые были у владельца сертификата на момент его оформления. В обязательном порядке потребуются свидетельства о рождении. Если у детей уже есть свои гражданские паспорта, их тоже потребуется дополнительно представить.
  4. Договор ипотечного кредитования с банком.
  5. Согласие банка на отчуждение ипотечной квартиры.
  6. Документы, подтверждающие факт получения средств из материнского капитала.
  7. Документы, подтверждающие вносимые по кредитному договору платежи.
  8. Техническая документация на ипотечную квартиру, которую намереваются продать.
  9. Техническая документация на недвижимость, которую семья будет приобретать взамен ипотечной квартиры.
  10. Обязательства владельца предоставить для покупки квартиру.
  11. Согласие всех членов семьи, достигших 14-летнего возраста, на проведение сделки.
  12. Письменное обязательство владельца сертификата о предоставлении в новом жилье долей для каждого, кому они полагались в ипотечной квартире. Оно должно иметь нотариальную заверку.
  13. Заявление от владельца сертификата с просьбой о разрешении продажи квартиры.

Представленный перечень является предварительным. Органы опеки в зависимости от ситуации могут затребовать дополнительные документы. Вопрос стоит уточнять непосредственно у специалистов.

Порядок продажи

Порядок отчуждения недвижимости будет иметь некоторые отличия в зависимости от выбранной схемы и договоренности с банком и покупателем. Лучше при любом варианте для консультации обратиться к действующему юристу, который объяснит, можно ли продать конкретную недвижимость, и какие допустимы варианты сделок.

Учитывая разные варианты отчуждения, у процедуры можно выделить только общие этапы:

  1. Поиск варианта нового жилья, достижение договоренности с его владельцем.
  2. Переговоры с представителями кредитора об отчуждении ипотечной квартиры.
  3. Поиск покупателя на квартиру, находящуюся в ипотечном кредитовании.
  4. Сбор необходимого пакета документов и обращение с заявлением в органы опеки и попечительства. Заявление рассматривают максимум месяц, после чего предоставляют или письменное разрешение, или письменный мотивированный отказ.
  5. Совершение сделки по отчуждению ипотечного жилья.
  6. Приобретение новой квартиры.
  7. Обращение в органы опеки с подтверждающими сделку документами.

Следует учитывать, что после получения разрешения от органов опеки у заемщика имеется не более трех месяцев для совершения сделки – это срок, в течение которого разрешение на ее проведение действительно.

Риски нарушения порядка продажи квартиры

Намереваясь осуществить продажу квартиры, взятой в ипотеку с использованием маткапитала, заемщики должны помнить об обязательном соблюдении процедуры оповещения и оформления разрешительных документов. В какой-то момент сделки у многих возникает желание избежать общения с контролирующими органами.

В принципе отследить все текущие сделки в отношении ипотечных квартир, в которых доли имеют несовершеннолетние дети, органы опеки не могут. Но в какой-то момент недвижимость потребуется регистрировать в Росреестре. И правда о совершенной сделке все равно станет известна. Плюс о ней могут узнать любые иные структуры и отправить уведомление сотрудникам органов опеки.

В таком случае в отношении заемщиков будет составлено исковое заявление и дело рассмотрят в суде. В качестве истца могут выступать не только органы опеки, но и прокуратура, общественные и воспитательные организации, родственники несовершеннолетних детей, которые должны иметь свои доли в недвижимости. В результате все сделки по отчуждению будут признаны незаконными и расторгнуты. Плюс у семьи изымут средства материнского капитала и вернут их обратно в федеральный бюджет. Больше семья не будет иметь возможность ими воспользоваться. Прецеденты таких процессов в России имеются.

Продать ипотеку с материнским капиталом можно, но это трудная процедура. Необходимо согласовывать ее в банке и в органах опеки. А также искать покупателя и новое жилье, которое потребуется приобретать взамен проданного.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.