Кто освобождается от уплаты налогов с продажи квартиры

Получение дохода от продажи объектов недвижимости в России облагается НДФЛ. Налог при продаже квартиры может не платить только ограниченное количество собственников. Такой вариант предусмотрен при соблюдении требований к срокам владения объектов.

Налогообложение при продаже недвижимости

Гл. 23 НК РФ посвящена вопросам выплаты подоходного налога физическими лицами. Размер его в России составляет 13%. В рамках НДФЛ все наемные работники обязаны делать налоговые отчисления со своих заработков. В качестве источника налогообложения кроме заработка расценивается доход, получаемый физическими лицами от продажи недвижимости.

Получение доходов от продажи жилого имущества налагает на продавцов обязательства по выплате подоходного налога. Вносить в бюджет его обязаны не только российские налоговые резиденты, но и все лица, реализовавшие недвижимое имущество, находящиеся на территории РФ. Размер налога для нерезидентов в таком случае идентичен с остальными и составляет 13% от размера полученного дохода.

Необходимо учитывать, что налогом облагается не просто денежная сумма, приобретенная от продажи недвижимости, а именно доход. Это значит, что если на вырученные от продажи средства продавец купил, например, иную недвижимость, стоимость которой не меньше чем у проданного жилья, налог с продажи квартиры платить не придется. Только этот факт потребуется оформить официально в Налоговой службе.

Налоговое законодательство делает некоторые послабления в оплате НДФЛ, если собственник квартиры соблюдает ряд условий. Они касаются срока предпродажного владения недвижимостью. Если минимальный срок выдержан, продавец будет освобожден от уплаты налога при отчуждении жилища.

Для расчета налогооблагаемой базы учитывают стоимость проданного жилья. При этом на договор купли-продажи ориентируются только, если реализуемое имущество было приобретено до конца 2015 года. В таком случае налог рассчитают с суммы, указанной в качестве продажной в договоре. Если реализуемая квартира перешла в собственность продавца, начиная с 2016 года, налог рассчитывают с кадастровой стоимости, помноженной на коэффициент 0,7. Налоговый инспектор применит принцип использования показателя кадастра и во всех ситуациях, когда сумма, указанная в договоре купли-продажи будет, по его мнению, явно занижена.

Новый вариант расчета налога часто оказывается даже выгодней, чем расчет по инвентаризационной стоимости. Например, гражданин продал квартиру, указав в договоре купли-продажи инвентаризационную стоимость 2 млн. 300 тыс. руб. Налоговый инспектор счел, что цена занижена и потребовал оплачивать налог с кадастровой стоимости в 2 млн. 850 тыс. руб. Но для расчета налога следует предварительно к кадастровой стоимости применять коэффициент 70%. Поэтому в итоге продавцу пришлось платить НДФЛ с суммы 1 млн. 995 тыс. руб. (2,850 000 х 0,7).

Если уплаты налогов при продаже квартиры избежать не получается, продавец имеет право оформить налоговый вычет в размере 1 млн. руб. Предоставляется он один раз в жизни. С помощью вычета продавец уменьшает налогооблагаемую базу. Т.е. если он продал квартиру за 5 млн. руб., с применением вычета налог будет выплачиваться только с 4 млн. руб. Т.е. в итоге продавец вернет себе 130 тыс. руб. с внесенного подоходного налога.

Прежде чем оформлять вычет, следует произвести предварительный расчет, какой способ уменьшения налогооблагаемой базы будет выгодней:

  1. Простой имущественный вычет.
  2. Уменьшение суммы дохода за счет трат на иную недвижимость.

Как показывает практика, простой имущественный вычет выгоден только в том случае, если реализованная недвижимость была недорогой, например, стоила 1 млн. 200 тыс. руб. В таком случае вычет почти полностью избавит от налога. Платить придется только 13% от 200 тыс. руб. (26 тыс. руб.). Во всех прочих ситуациях выгодней заявлять стоимостную разницу.

Если продавец намеревается уменьшить налог за счет понесенных расходов, ему потребуется предварительно собрать комплект подтверждающей документации. В Налоговом Кодексе и иных нормативных актах отсутствуют разъяснения относительно перечня расходов, которые могут быть включены в размер компенсации. Поэтому кроме трат на покупку нового жилья стоит заявлять иные расходы, связанные напрямую с этим приобретением. Сами представители ФНС рекомендуют кроме правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, акт передачи) включать при необходимости документы, подтверждающие расходы на услуги юриста, нотариуса, кадастрового инженера, оформление выписок в регистрирующих органах и пр.

Законодательная база

Законодательная база

Законодательная база

Налог с продажи недвижимости рассчитывается на основании Налогового Кодекса. Вопросу взимания НДФЛ с физических лиц посвящена гл. 23.

Кроме того в ноябре 2014 года был принят ФЗ РФ № 382, который внес изменения в порядок определения продавцов недвижимости, освобождаемых от уплаты подоходного налога.

С 1 января 2019 года вступил в силу ФЗ РФ № 424, принятый в ноябре 2018 года. Условиями закона установлено, что теперь нормы о взимании 13% при продаже недвижимости распространяются и на лиц, которые не являются налоговыми резидентами РФ. Плюс в отношении нерезидентов, благодаря новому закону, начинают действовать и правила расчета налога, исходя из кадастровой стоимости жилища, помноженной на коэффициент 0,7.

Когда продавец освобождается от уплаты

Налог с продажи недвижимого имущества в России платят не всегда. Если выдерживается минимальный срок владения недвижимостью, продавца освобождают от обязанности по уплате НДФЛ.

До 2016 года для всех категорий собственников действовал единый стандарт – три года. Если продавец до продажи являлся собственником не менее указанного срока, он не вносил в казну НДФЛ. Но с принятием нового закона минимальный срок владения увеличился с трех до пяти лет. Хотя в отношении некоторых объектов продолжают действовать старые нормы.

Когда применяется срок собственности 3 года

Если объект недвижимого имущества перешел в собственность продавца на основании безвозмездной сделки, к нему применяется минимальный срок владения – три года. К подобным сделкам относят:

  1. Приватизация жилого фонда. Участвовать в приватизации жилья имеет право каждый российский гражданин. Если квартира приватизирована в общую, долевую собственность, каждый собственник может продать свою долю в любое время независимо от других собственников. Т.е. один из них решил выдерживать минимальный срок владения недвижимостью, а второй – нет, первый не будет выплачивать налог от продажи квартиры, а второй обязан это сделать.
  2. Получение объекта недвижимости в качестве наследства от близкого родственника. Наследование имущества является безвозмездной сделкой, поэтому собственнику перед продажей полученной в наследство квартиры следует выдерживать только три года. Особое внимание в данном случае необходимо уделить расчету срока владения. Он начинается не с момента, когда право собственности на реализуемую недвижимость было оформлено регистрирующими органами, а с момента открытия наследственного дела, т.е. с даты смерти, которая обозначена в свидетельстве о смерти наследодателя.
  3. Получение квартиры в дар от близкого родственника.
  4. Право собственности на жилье возникло в результате оформления договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением.

Особое внимание необходимо уделить владельцам недвижимости, которые получили отчуждаемую квартиру по договору наследования или в дар. Сокращенный минимальный срок владения для них действует только, если прежним собственником был близкий родственник. Определение такового имеется в УПК РФ и СК РФ. В число близких родственников включают:

  1. Родителей собственника.
  2. Супруга (супругу).
  3. Детей родных и усыновленных.
  4. Братьев и сестер, в том числе сводных.
  5. Бабушек и дедушек собственника.

Всем прочим владельцам, если они относятся ко второй и последующим степеням родства, необходимо выдерживать пятилетний срок владения.

Когда применяется срок собственности 5 лет

Если продавец квартиры стал ее собственником после 2015 года и не относится к льготным категориям, ему потребуется выплачивать подоходный налог при продаже в размере 13%. Льготниками в данном случае будут собственники, имеющие право на уменьшение минимального срока владения до трех лет.

Т.е. в 2019 году все, кто приобрел жилье после 2015 года не по безвозмездным сделкам, обязаны будут внести в казну НДФЛ, т.к. пятилетний срок для первых собственников закончится только в 2021 году.

Другие случаи

Российское налоговое законодательство никого не освобождает от налога при продаже недвижимости. Его часто путают с налогом на недвижимость, который имеют право не платить многие льготные категории граждан, например, пенсионеры по возрасту. В данном случае льготы не действуют.

Единственный способ избежать выплаты налога – соблюсти минимальный срок владения. Он отличается для разных групп собственников. Сумму налога можно существенно уменьшить, если на момент продажи недвижимости у продавца сохранилось право на получение налогового вычета.

Налоговое законодательство РФ позволяет не платить налог при продаже жилья только в одном случае: до отчуждения оно находилось в собственности продавца не менее трех или пяти лет в зависимости от категории собственника. Иных способов избежать выплаты НДФЛ не предусмотрено. Но размер налога можно уменьшить, если продавец наделен правом на оформление имущественного вычета.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.