Налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Если квартира в собственности менее 5 лет нужно ли платить налог

Изменения налогового законодательства, начиная с 2014 года, коснулись практически всех владельцев недвижимости. Так, существенно увеличили временной период владения объектом, который позволяет избежать выплаты налога при его продаже. Теперь владеть квартирой до ее реализации нужно не менее 5 лет. Но в ряде случаев продолжают действовать старые нормативы.

Налоги на недвижимость

Получение жилья в собственность накладывает множественные обязанности на владельца. В первую очередь они касаются вопроса налогообложения. С первого дня после регистрации права собственности владелец должен платить налог на имущество. Вносится он в местные бюджеты. Размер налога может несколько варьироваться в зависимости от региона расположения недвижимого имущества.

Ставка устанавливается местными нормативными актами, но не может превышать максимальный порог, зафиксированный в НК РФ. При этом выплата определенного вида налога может быть вовсе отменена на местном уровне. Плюс федеральное налоговое законодательство устанавливает категории граждан, которые в обязательном порядке освобождаются от уплаты налога или выплачивают его в уменьшенном варианте (ст. 407 НК РФ).

Кроме налога на имущество собственник обязан платить налог с продажи, если он намеревается реализовать свою недвижимость. Размер его не одинаков для разных категорий:

  • 13% обязаны заплатить лица, признанные налоговыми резидентами РФ. Это – не обязательно российские граждане. Если граждане другого государства или апатриды находятся на территории России и платят здесь НДФЛ, на них также распространяется эта ставка;
  • 30% налога при продаже квартиры платят лица, которых не относят к резидентам РФ. А в эту категорию могут входить и российские граждане, которые большую часть календарного года находятся за границей и в РФ подоходный налог не отчисляют.

В качестве налогооблагаемой базы выступает стоимость реализуемого жилья. При расчете налога сотрудники ФНС могут отталкиваться от двух показателей в зависимости от ситуации:

  1. Стоимость квартиры по договору купли-продажи. До недавнего времени при расчете налога использовалось именно это значение. Теперь данный показатель действует в отношении всей продаваемой недвижимости, если она приобретена до 2016 года (ст. 4 ФЗ РФ № 382 от 29.11.2014).
  2. Кадастровая стоимость. За основу при расчете ее берут, если в договоре купли-продажи, по мнению сотрудников ФНС, указана явно заниженная стоимость. Иногда так делают, чтобы избежать большого налога с продажи квартиры. Теперь стоимость, обозначенная в кадастре, приближена к рыночной, поэтому используют ее, но не полностью, а умножая предварительно на коэффициент 0,7. Такое правило может даже привести к тому, что сумма, определенная налоговыми органами по итогу окажется даже меньше той, которую как заниженную указали в договоре купли-продажи. Например, гражданин в договоре купли-продажи зафиксировал, что продал квартиру за 2 млн. руб. Сотрудники ФНС посчитали, что сумма занижена, и в расчетах отталкивались от кадастровой стоимости в 2 млн. 800 тыс. руб. Учитывая, что показатель нужно умножать на 0,7 по итогу налогооблагаемой базой была установлена сумма в 1 млн. 960 тыс. руб. (2800 000 х 0,7).
При расчете налога действует основное правило: налогообложению подлежит только доход от продажи. Т.е. понесенные расходы нужно подтвердить и вычесть из суммы дохода. Например, если на вырученные средства приобретается иная недвижимость, стоимость покупки вычитается из налогооблагаемой базы.

Плюс в налоговом законодательстве предусмотрено несколько послаблений для хозяев, которые продают свою недвижимость. Все граждане, которые стали собственниками реализуемых объектов до 2016 года, освобождаются от обязанности платить налог при продаже. Хотя подать налоговую декларацию им все равно придется.

До 2016 года платили налог по иным правилам. Если проданная недвижимость находилась в собственности продавца не менее 3 лет, он освобождался от налоговых обязательств. С 2016 года поправками в налоговое законодательство срок нахождения в личной собственности, который дает право на освобождение от налоговых обязательств, увеличили. Теперь, если реализуемый объект приобретен с начала 2016 года и находится в собственности менее 5 лет, налог с его продажи следует платить.

Минимальный срок владения сокращается до трех лет для освобождения от налоговых обязательств при условии, что объект недвижимости перешел в собственность продавца на основании следующих сделок:

  • в порядке наследования. Не имеет значения, унаследована недвижимость по закону или по завещанию;
  • в результате участия в приватизации;
  • по договору дарения;
  • по договору пожизненной ренты.
В каких случаях не нужно платить налог на квартиру

Когда не нужно платить налог на квартиру

В каких случаях не нужно платить налог на квартиру

Не все граждане обязаны платить налог на недвижимость и при ее продаже. Во-первых, льготные категории закреплены на федеральном уровне в ст. 407 НК РФ:

  1. Участники ВОВ.
  2. Чернобыльцы.
  3. Лица, вышедшие на пенсию по старости.
  4. Афганцы и участники прочих локальных военных конфликтов.
  5. Инвалиды I и II групп, а также дети-инвалиды и пр. категории.

Плюс на региональном уровне местные органы власти тоже могут издать нормативы, согласно которым от обязанности платить налог в регионе дополнительно освобождаются иные группы граждан. Чаще всего речь идет о многодетных семьях. Поэтому всю информацию относительно полного или частичного освобождения от налога на недвижимость необходимо уточнять в региональном отделении ФНС.

Также продавцы не обязаны платить налог с продажи квартиры, если она находилась более 5 лет в собственности. Данный норматив действует в отношении недвижимых объектов, приобретенных после 2016 года. Если реализуемая недвижимость была приобретена до указанного срока, налог с продажи квартиры не нужно платить никому.

Освобождаются от обязанности по уплате налога при продаже лица, владевшие реализуемой недвижимостью более трех лет, если она стала их собственностью не по договору купли-продажи, а в результате иных правовых сделок. Например, в порядке наследования или при получении квартиры в дар.

Нормативы относительно минимального срока владения недвижимостью для освобождения от налога действуют не только в отношении налоговых резидентов РФ, но и для нерезидентов.

Налоговое законодательство устанавливает дополнительно еще два способа, воспользовавшись которыми можно избежать налога при продаже недвижимости или существенно его сократить:

  1. Оформить налоговый вычет. При продаже жилья он составляет 1 млн. руб. Поэтому, если проданная недвижимость стоила не более этой суммы, оформление вычета позволит освободиться от налоговых обязательств. В любом случае его получение дает возможность сократить налогооблагаемую базу на 1 млн. руб.
  2. Оформить разницу между продажной и покупной стоимостью. Как правило, недвижимость продают, чтобы на вырученные средства купить другой недвижимый объект. Это значит, что фактически доход от сделки уменьшается, или его вовсе нет. Например, собственник получил в наследство квартиру и решил ее продать, не дожидаясь окончательного срока владения. Стоимость проданного жилья равнялась 3 млн. руб. К этой сумме он добавил личные накопления и купил другую квартиру стоимостью 3 млн. 750 тыс. руб. Получается, что никакого дохода от сделки по продаже гражданин по итогу не получил. Если он представит в ФНС заявление и докажет, что на вырученные средства приобрел другую недвижимость, от налога его освободят.

Всем лицам, которые продают недвижимость и по каким-то причинам освобождаются от уплаты налога, нужно в любом случае подать декларацию установленного образца в ФНС. Иначе на них будет наложен штраф за несоблюдение налогового законодательства.

Когда применяется срок 5 лет для освобождения от уплаты

Начиная с 2016 года, вступили в силу изменения, внесенные в НК РФ. Они касаются минимальных сроков владения недвижимостью для освобождения от налога при ее продаже. Раньше на всех собственников распространялся срок 3 года. Теперь он составляет 5 лет, но только, если недвижимость была приобретена с начала 2016 года.

Следует учитывать, что этот норматив распространяется только на недвижимые объекты, полученные в собственность по договору купли-продажи. При этом в проданной квартире жить не обязательно. Нужно только, чтобы право собственности было зарегистрировано продавцом на себя лично до наступления  2016 года.

Нахождение продаваемой недвижимости в собственности менее установленного законом минимального срока приведет к необходимости платить налог с продажи. Но его можно существенно уменьшить, если воспользоваться правами налоговых резидентов.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.