Нюансы продажи квартиры, купленной под материнский капитал

Как продавать недвижимость купленную на материнский капитал

Чаще всего деньги по материнскому капиталу направляются на покупку квартиры, дома или улучшения жилищных условий. Если у семьи есть и другая недвижимость, то в зависимости от преследуемых целей они могут в будущем продать квартиру, которая была куплена при участии средств материнского капитала. Однако использование денег за рождение ребенка имеет свои нюансы, и строго контролируются органами опеки, чтобы при этом не нарушали интересы несовершеннолетних детей. Кроме того, при покупке недвижимости за счет мат. капитала часть собственности должна быть записана на детей, поэтому продажа квартиры сопровождается рядом сложностей. Соответственно возникает вопрос – можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет государственной помощи.

Особенности продажи недвижимости, купленной на маткапитал

Квартира, купленная на материнский капитал, напрямую затрагивает интересы детей, так как выделенные государством деньги за рождение ребенка не принадлежат только матери, как многие зачастую считают. Именно поэтому продажа такой недвижимости содержит в себя ряд особенностей, которые необходимо заранее учесть:

  1. Во-первых, в квартире, купленной на материнский капитал, должны быть определены доли на всех членов семьи, поэтому продать ее без выполнения этого условия не получится.
  2. Во-вторых, потребуется получить согласие от Пенсионного фонда и органов опеки (если дети считаются несовершеннолетними). Если квартира находится в ипотеке, то еще и от кредитной организации.
  3. В-третьих, продавать квартиру можно только в том случае, если есть другой вид жилплощади, который не уступает нынешним условиям и при этом имущественные доли будут соблюдены. Допускается уменьшение долей, если жилищные условия существенно улучшились.
  4. В-четвертых, если продажа недвижимости связана с разводом родителей, то переезд на новое место жительства осуществляется только после прописки детей и выделения им соответствующих долей. Если матери с детьми после развода есть, где жить и прописать их, и нет необходимости покупать новое жилье, то имущественные доли могут быть пересчитаны в виде денег, которые хранятся на особом счете в банке.
  5. Если квартира продается менее чем через 3 или через 5 лет (в зависимости от даты ее регистрации до 01.01.16 или после), то дополнительно нужно будет уплатить подоходный налог.

Хорошо, если дети уже достигли 18-летнего возраста и могут сами дать свое согласие на реализацию квартиры и, соответственно, причитающуюся им долю – статья 21 Гражданского Кодекса РФ. А если нет, то кроме того, что вам нужно учесть все вышеперечисленные нюансы перед заключением сделки, так еще и получить разрешение от органов опеки и попечительства, о том, что интересы несовершеннолетних детей при продаже части их собственности не ущемлены.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Оотчуждение купленной недвижимости

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Любую недвижимость – квартиру, дом, купленные на материнский капитал, необходимо оформлять по принципу общедолевой собственности, в том числе и на несовершеннолетних детей. Подобное правило указано в статье 36 Гражданского Кодекса РФ. Поэтому главным ограничением при продаже такого вида собственности является получение разрешение от органов опеки и попечительства на осуществление сделки. Данное разрешение подписывается только при условии, что интересы детей соблюдены и не ущемляются сменой новой жилплощади.

Итак, продажа недвижимого имущества, купленного при использовании материнского сертификата, сопровождается следующими ограничениями:

  • обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства;
  • нужно предоставить документы, которые подтверждают сохранение имущественных долей, выделенных на каждого ребенка;
  • жилищные условия не должны быть хуже прежних;
  • смена региона проживания при продаже недвижимости допускается только при уважительных причинах.

Могут ли быть урезаны доли, отведенные детям? Такая ситуация одобряется органами опеки крайне редко, но иногда условия того вынуждают. Итак, доли несовершеннолетних детей в новой квартире могут быть уменьшены если:

  1. Родители решили продать общую квартиру, купленную на материнский капитал, в связи с необходимостью средств на лечение ребенка или есть другие весомые причины.
  2. Условия в новом доме или квартире будут намного лучше прежних, как по комфортности, так и по санитарно-техническим нормам.

Процедура получения разрешения от органов опеки, в том числе и основания для принятия соответствующего решения, регламентируются следующими законодательными положениями:

  1. Статья 37 Гражданского Кодекса.
  2. Федеральный Закон № 48, статья 20.
Таким образом, ограничения затрагивают напрямую права родителей, которые хотят быстро продать квартиру, где использовался материнский капитал.

Если соблюдать все вышеперечисленные правила и своевременно прописать детей в другой квартире, а также нотариально закрепить их имущественные доли с не менее комфортными жилищными условиями, то добиться разрешения от органов опеки не составит труда. Главное – это отнестись ответственно к подобной сделке и не пытаться «обойти» стороной законодательные требования. Иначе сделку очень быстро можно признать недействительной.

Что нужно для продажи

Квартиру с материнским капиталом можно продать, соблюдая ряд последовательных действий. Ознакомьтесь с их порядком, перед тем как найти потенциального покупателя.

Получение разрешения органов опеки

Если недвижимость покупалась при участии средств материнского капитала, то, как мы уже сказали, продажа жилья может сопровождаться нарушением интересов несовершеннолетних детей, так как их доля в этой квартире также присутствует. Чтобы сделка была законной, сначала нужно получить разрешение от органов опеки. Данное требование является обязательным для всех сделок, где присутствуют имущественные доли детей, не достигших 18 лет (статья 21 Гражданского Кодекса).

Поэтому перед тем, как выставить квартиру на продажу, сначала обратись в отделение органов опеки по месту регистрации и выполните следующие действия:

  1. Напишите заявление на получение разрешения распоряжения имуществом, купленным за счет маткапитала.
  2. Приложите к заявлению все обязательные документы.
  3. В течение 30 дней дождитесь ответа.

В качестве необходимых документов на получение разрешения нужно будет предъявить:

  • документы, удостоверяющие личность всех членов семьи (паспорта и свидетельства о рождении детей);
  • документы на недвижимость;
  • акт оценочной стоимости квартиры;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности за коммунальные услуги.

Документы подаются как в копиях, так и в оригиналах. Если интересы детей представляют другие законные представители, а не родители, то к общему пакету документов приложите основание – свидетельство об их смерти или судебное решение о лишении родительских прав. Что касается заявления, то оно пишется обоими родителями, в нем указывается просьба о предоставлении разрешения на распоряжение недвижимостью, где использовался сертификат. В заявлении подробно распишите причину продажи и новые условия проживания детей. Помните, что они не должны быть хуже прежних, а отведенные имущественные доли не могут уменьшаться (только в отдельных случаях).

Если среди детей есть ребенок, которому уже исполнилось 14 лет, то дополнительно понадобиться еще одно заявление, где он дает свое письменное согласие на осуществление сделки купли-продажи.

Если ваше заявление получило положительное решение, то разрешение действует на протяжении 3-х месяцев. Поэтому сразу можно приступать к подготовке всех необходимых документов и реализации сделки купли-продажи. Когда квартира будет продана, в течение одного месяца родители обязаны подтвердить переход права собственности к другим владельцам и прописку детей.

Список документов

Получить разрешение из органов опеки можно через 30 дней. Когда оно будет у вас на руках, купленное имущество можно продавать. Для переоформления прав собственности сначала нужно явиться в Росреестр. Там от вас потребуют следующие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • разрешение из органов опеки;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство из Росреестра на право владения недвижимостью.

В отдельных случаях у вас могут потребовать дополнительные документы для подтверждения чистоты сделки. Поэтому также подготовьте:

  • техпаспорт на квартиру из БТИ;
  • справка об отсутствии задолженности или ее наличии по коммунальным платежам.
Что нужно для продажи

Порядок действий при продаже квартиры

Порядок действий

Итак, теперь последовательность действий, которые вы должны выполнить, чтобы продать квартиру:

  1. Находите покупателя, который готов купить квартиру.
  2. Обговариваете все детали сделки и при обоюдном согласии сторон можете заключить предварительный договор купли-продажи (необязательно).
  3. Пишете заявление в органы опеки для получения разрешения на продажу квартиру с имеющейся долей собственности несовершеннолетних детей.
  4. При положительном решении прописываете детей в другой квартире или доме, с обязательным выделением полагающихся им долей. Данный этап допустим и после совершения сделки (если вы хотите купить новое жилье), однако с обязательным отчетом перед органами опеки. Альтернативой может служить открытие специального счета в банке, куда вы положите причитающуюся им денежную сумму от стоимости квартиры, исходя из наделенных долей.
  5. Составляете договор купли-продажи.
  6. Подписываете его у нотариуса и заверяете в установленный день.
  7. После того как договор приобретает юридическую силу, вы направляетесь в Росреестр для перерегистрации прав собственности на недвижимость на покупателя.
  8. Далее останется только предоставить в органы опеки подтверждение успешной сделки – копию договора купли-продажи и выписку из домовой книги о регистрации несовершеннолетних детей.

Кроме того, что вся процедура перерегистрации довольно трудоемкая, она еще и не менее затратная. За внесение изменений о праве собственности в Росреесте нужно будет заплатить установленный размер госпошлины – 2000 рублей. Отдельно оплачивается госпошлина за удостоверение договора купли-продажи нотариусом. Согласно Налоговому Кодексу статье 333.24, стоимость ее составляет 0,5% от стоимости квартиры, но не более 20 000 рублей. И это только официальные расходы, не говоря уже о работе технического характера. При отдельных договоренностях вы можете поделить растраты напополам с покупателем.

Если квартира в ипотеке

Если квартира куплена за кредитные средства с использованием средств материнского капитала, то здесь кроме вышеописанных ограничений накладываются дополнительные требования. То есть, кроме получения разрешения от органов опеки и попечительства, а также выделения долей в новом жилье несовершеннолетним детям, нужно еще добиться разрешения банка. Без данного документа нотариус откажется оформлять недвижимость, да и сама сделка купли-продажи будет признана недействительной путем подачи иска в суд от имени банка.

Итак, с чего начинается продажа кредитной квартиры, где участвовал материнский капитал:

  1. Сначала ищете потенциального покупателя.
  2. Берете разрешение у банка на реализацию залоговой квартиры.
  3. Прописываете детей в другой собственности и выделяете им причитающиеся доли.
  4. Получаете разрешение у органов опеки на продажу недвижимости.
  5. Обсуждаете с покупателем сроки оплаты и схему перечисления средств.

Что касается способов перехода прав на собственность к новым владельцам, то он может быть разным:

  1. Первый – покупатели оплачивают полную заявленную стоимость квартиры на счет в банке, часть средств из которых направляется на погашение долга, а разница выдается на руки продавцам. Банк снимает обременение с квартиры и подписывается договор купли-продажи.
  2. Второй – перезаключение ипотечного договора и переход прав и обязанностей от продавца к покупателю. Теперь право собственности переходит к новому владельцу, однако он продолжает погашать кредит. Денежная разница выплачивается банком продавцу.
Такой вариант покупки квартиры содержит ряд сложностей и рисков, однако спрос на покупку кредитной квартиры на рынке недвижимости все-таки сохранен, так как цена их существенно ниже той, что без обременения.

Поэтому если вы решили продать квартиру, дом или другое имущество, купленное на средства материнского капитала, то сначала решите вопрос прописки детей и наделения их соответствующими имущественными долями, которые не будут ущемлять их интересы. Ведь основная проблема заключается только в получении разрешения от органов опеки, где как раз таки и контролируется данное требование законодательства. Правильный подход позволит быстро решить задачу отчуждения квартиры, где использовался материнский капитал.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.