В каких случаях необходимо платить налог с продажи квартиры

Какой налог с продажи квартиры необходимо оплатить

В 2018 году был изменен ряд правил взимания НДФЛ. Рассмотрим, какой налог с продажи квартир необходимо выплачивать в казну государства после данных изменений, есть ли возможность его избежать или снизить. При расчетах используются правовые нормы, содержащиеся в НК РФ, СК РФ, ГК РФ и в ряде федеральных законов.

Зачем нужен налог при продаже квартиры

Налоговое законодательство РФ устанавливает правила, по которым все физические лица обязаны выплачивать налог с полученного дохода – НДФЛ. В случае с продажей объектов недвижимого имущества эти нормы продолжают действовать, но с рядом оговорок.

Получается, если продает квартиру физическое лицо, а не организация (или ее юридически представитель), придется платить налог.

Процедура начинается с подачи налоговой декларации в местное отделение ФНС. При заполнении документа учитывают календарный год. Подать декларацию надлежит не позднее, чем через 4 месяца после завершения года, т.е. до конца апреля.

Утаить сделку и не платить налог с продажи не получится, если переход прав собственности был оформлен по всем правилам. Сведения о сделке регистрируются в Росреестре и автоматически попадают в налоговую службу. Поэтому скрывать факт продажи квартиры, чтобы избежать налоговых претензий, не имеет смысла. Тем более что с заявлением о получении вычета в налоговую может обратиться покупатель и представит условия совершенной сделки.

Ставка налога

Доход от продажи недвижимости в России облагается подоходным налогом. Размер НДФЛ для российских резидентов в стране установлен на уровне 13%. Для нерезидентов, если они получают доход на территории РФ – 30%. Кроме установленной ставки имеется еще одно различие для указанных групп. Резидентам нужно платить налог только с дохода от продажи. Нерезидентам – с полной продажной стоимости недвижимости.

Что облагается налогом

Что облагается налогомС 2018 года вступили в силу изменения в сфере начисления НДФЛ. Теперь реализовать схему, по которой налог при продаже платили заниженный, не получится. Ранее в договор купли-продажи просто вписывали не реальную денежную сумму, которую получил покупатель, а более низкую. И именно с нее отчисляли налог.

Теперь кроме продажной стоимости для расчетов учитывается кадастровая стоимость объекта. Если налицо продажа недвижимости по явно более низкой цене, чем среднерыночная, плюс она составляет менее 70% от кадастровой стоимости, для расчетов используют следующую схему. Берут коэффициент 0,7 и просто умножают его на кадастровую стоимость объекта.

Следует правильно понимать, что считается налогооблагаемой базой. Ею является только фактически полученная прибыль. Она определяется легко. Нужно взять стоимость жилья, по которой оно было продано, и вычесть из нее стоимость, по которой оно было куплено. Например, гражданин купил квартиру за 2 млн. руб., а продал за 2 млн. 500 тыс. руб. Налогооблагаемой базой в таком случае будет сумма в 500 тыс. руб. – это доход, который получил гражданин.

На что влияет срок владения недвижимостью

Налог с продажи квартиры находится в прямой зависимости от того факта, какой по продолжительности срок она находилась в собственности у продавца.

Если жилье было приобретено в частную собственность по результатам любой сделки до 2016 года:

  1. Если квартира является частной собственностью продавца менее 3-х лет, налог нужно платить в полном объеме.
  2. Когда недвижимое имущество является собственностью продавца 3 года и более, ему нет необходимости заполнять налоговую декларацию и вносить денежную сумму в качестве НДФЛ.

Реализуемое жилище перешло в частную собственность продавца после 2016 года:

  1. Если квартира приобретена перед продажей менее чем за 5 лет, налог вносится в полном объеме.
  2. Когда недвижимость находится в собственности продавца более 5 лет, закон освобождает его от необходимости отчислять денежную сумму в качестве НДФЛ. В 2019 году это пункт еще невозможно реализовать, т.к. отпущенный законом временной промежуток еще не закончен.

Чтобы понять, правильно ли начислен налог, следует установить, с какого момента квартира считается собственностью правоприобретателя. В большинстве случаев это – дата внесения регистрирующей записи в Росреестр. Но у этого правила имеется несколько исключений:

  1. Наследуемое имущество. Отсчет необходимо начинать с даты смерти наследодателя, т.е. с той даты, которая указана в свидетельстве о смерти.
  2. Жилье, приобретенное у строительного кооператива. Отсчет ведется с момента подписания договора передачи прав на недвижимость, т.е., когда полностью внесены все паевые взносы.
  3. Жилище, зарегистрированное в качестве частной собственности до 1998 года. В таком случае при доказательстве наступившего права собственности могут быть использованы любые документы, которые предоставляли в тот период правомочные государственные структуры.
Налог на недвижимость

Налог на недвижимость

Налог на недвижимость, зарегистрированную до 2016 года

До внесения поправок в налоговое законодательство в 2018 году при продаже жилья, приобретенного до 2016 года, не платили положенный налог, т.е. НДФЛ.

После изменения законодательства, если квартиру продавец приобрел до 2016 года, и уже прошло более 3-х лет с того момента, тут все просто: продажа ее не будет облагаться налогом.

Вариант, что такая квартира в собственности продавца менее 3-х лет, возможен еще непродолжительный период времени. Если у хозяина нет возможности ожидать установленный срок, и требуется продать квартиру немедленно, он имеет возможность существенно уменьшить налог на доход. На выбор допустимо воспользоваться следующими вариантами:

  • оформить налоговый вычет;
  • вычесть из налогооблагаемой базы расходы, понесенные владельцем при приобретении жилья.

Какой из вариантов выгоден, следует определять самому хозяину жилья. Вычет в 1 млн. руб. выгоден, если продажная стоимость составляет меньше этой суммы или квартира досталась по наследству или в результате договора дарения, оформленного близким родственником.

Во всех прочих случаях выгодней от продажной стоимости отнимать покупную, а налог выплачивать с получившейся стоимостной разницы.

Налог на недвижимость, зарегистрированную после 2016 года

К налогам по продаже квартиры, приобретенной после 2016 года, пока не применимы правила, по которым граждане освобождаются от НДФЛ. Это право получат граждане, которые будут владеть собственной квартирой не менее 5 лет при условии, что приобрели они ее после 2016 года. Пока же все, кто купил жилье после указанного срока, вносят налог в полном объеме.

В этом правиле имеются исключения. Не платят при продаже НДФЛ владельцы недвижимости, приобретенной после 2016 года, если она находилась в собственности продавца 3 года:

  • жилище перешло в собственность по праву наследования;
  • недвижимость была подарена близким родственником;
  • квартира перешла в разряд частной собственности по итогам приватизации;
  • жилье было получено по договору ренты.

Наследство

Наследуемое имущество при продаже не облагается налогом, если оно пребывало в качестве частной собственности продавца не менее 3-х лет. Отсчет начинать следует с даты, внесенной в качестве даты кончины в свидетельство о смерти. Во всех прочих случаях налог вносят на общих основаниях.

Дарственная

Жилье, полученное в собственность по договору дарения, при продаже не облагается налогом, если продавец владел им не менее 3-х лет. Отсчет начинается с даты внесения регистрирующей записи в Росреестр. Во всех прочих случаях налог взимается на общих основаниях.

Приватизация квартиры

Жилье, получившее статус частного владения по договору приватизации, не подлежит налогообложению при продаже, если владелец был собственником его не менее 3-х лет. Отсчет начинается с момента внесения записи в Росреестр.

Договор пожизненной ренты

Жилище, полученное в собственность по договору ренты, при продаже не облагается налогом, если оно находилось в частной собственности продавца не менее 3-х лет. Отсчет начинают с даты внесения записи о новом собственнике в Росреестр. Во всех остальных случаях НДФЛ вносят на общих основаниях

Как снизить налог с продажи жилья

Владея объектом недвижимого имущества, нужно быть готовым к тому, что его в какой-то момент придется продать. Например, для приобретения более просторного жилья в связи с увеличением семьи и пр. В таком случае следует ориентироваться в нюансах налогового законодательства. Например, в возможности снизить размер НДФЛ с продажи или вовсе избежать его выплаты.

Во-первых, продавец имеет право воспользоваться налоговым вычетом с облагаемой базы. Например, продает он квартиру за 3 млн. руб. Вычет составляет 1 млн. Значит, налог надлежит платить с 2 млн. руб.

Для большинства более выгоден второй вариант, когда учитывают факт понесенных при приобретении жилья расходов. К примеру, купил продавец квартиру за 2 млн. 800 тыс. руб., а продает за 3 млн. Значит, 13% налога взимают с 200 тыс. руб.

Платя налоги, следует предварительно выяснить, какой из вариантов уменьшения налоговой суммы более выгоден продавцу. Так, если в год продажи квартиры он приобретает другую жилую недвижимость, ему дополнительно полагается еще один вычет размером в 2 млн. руб., но с рядом оговорок. Например, он доступен каждому лишь единожды.

Решение вопроса, нужно ли платить налог с продажи недвижимости, зависит от ряда факторов. В их число входят: дата приобретения собственности, форма правовой сделки, по результатам которой была получена недвижимость, и общий срок владения реализуемой собственностью.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.